Baux d’habitation
A titre préalable, à quoi sert le dépôt de garantie ? Il permet au Bailleur de se prémunir contre les risques d’impayé de loyers par le Locataire. (N.B. : Pour tout contrat conclu depuis le 9 février 2008, le dépôt de garantie demandé par le bailleur ne peut pas être supérieur à un mois de loyer.)
Oui, mais voilà, lorsque le bail est résilié, il existe tout un contentieux relatif à la restitution de ce dépôt de garantie !
D’un côté le Bailleur : Le Bailleur qui voit son Locataire partir doit faire face à des frais de réparation de l’immeuble loué, supporter les charges de copropriétés évaluées annuellement puis réparties entre tous les copropriétaires, qui eux-mêmes le répercutent sur leurs locataires. Alors comment faire à la fin du bail ?
D’un autre côté le Locataire sortant : Le Locataire veut voir restituer un montant versé par lui mais qui n’est plus dû puisque le contrat de bail est rompu. Il n’y a plus rien à garantir. Cela représente une somme importante dont il peut avoir besoin ailleurs.
Ce qu’en dit la loi : L’article 22 al. 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée impose que le dépôt de garantie soit restitué dans le délais de 2 mois à compter de la restitution des clés – sans autre condition et notamment aucune obligation n’est faite d’établir un état des lieux de sortie (bien que celui-ci soit recommandé en pratique).
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans ce délai – ce qui est souvent le cas – le Bailleur doit au Locataire – de façon automatique – des intérêts. Aucune mise en demeure n’est nécessaire.
Seule restriction : le Bailleur a le droit de conserver sur le montant du dépôt de garantie les sommes qui lui sont dues et non payées mais aussi les sommes qui lui seront dues – sous réserve d’en justifier au Locataire.
Les sommes à devoir : les réparations Souvent le Bailleur qui récupère l’immeuble loué se rend compte qu’un certain nombre de réparations qui seraient en principe à la charge du Locataire doivent être effectuées. Il va donc vouloir se faire rembourser le montant des travaux par le Locatire. Sauf que le Locataire parti ne veut pas supporter les frais de travaux d’un immeuble qu’il n’habite plus.
D’abord, pour limiter les risques de litige, il convient d’établir – avec vigilance – un état des lieux d’entrée et de sortie. Il constitue une présomption de preuve. Sans réserve, normalement, on ne peut pas demander de paiement de travaux aux locataires ; avec réserves, le Bailleur pourra demander une indemnisation aux locataires. (Rq. : On peut toujours refuser de signer un état des lieux si on en conteste le contenu ! Il n’a de valeur qu’en tant qu’il est signé par le Bailleur et le Locataire).
Mais, il faut cependant noter que tous les travaux qui sont dus à la vétusté du bien – c’est-à-dire à son usure par l’écoulement du temps – sont à la charge du Bailleur! Donc prudence, Locataire et Bailleur à bien déterminer l’origine des réparations et à ménager les preuves! Et notamment, le Bailleur qui souhaiterait conserver une partie du dépôt de garantie, comme il lui revient d’en justifier au Locataire, de bien évaluer le montant (notamment par l’établissement de devis et de factures).
Les sommes à devoir : les charges de copropriété C’est ici le noeud de la question, et la loi est bien silencieuse. Il faut s’en remettre aux juges et à une réponse du Sénat.
Le principe est que le Bailleur peut conserver jusqu’à 20% du montant du dépôt de garantie en attendant la demande de régularisation annuelle des charges de copropriétés mais il doit restituer 80% du montant du dépôt de garantie. Le Bailleur doit justifier au Locataire le montant des charges qui lui sont dues et notamment, faire apparaître clairement les charges dites récupérables (liste de charges établie par décrêt que supportent le Locataire).
Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie? Le Locataire, qui ne serait pas remboursé de son dépôt de garantie dans les deux mois, doit mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le Bailleur puis agir devant les juridictions de droit commun en injonction de payer le montant du dépôt de garantie, les intérêts, ainsi que les frais pour demander ladite restitution. Les pratiques de « rétention abusive » du dépôt de garantie (non restitution) par le Bailleur peuvent aussi être dénoncées auprès d’associations.
Le Bailleur, quant à lui, doit justifier des sommes retenues et en informer correctement et de façon diligente le Locataire en respectant le plafond toléré par la pratique.
Les relations Bailleur / Locataire sont bien souvent un rapport de force, un bras de fer qui oppose à la nécessité de se prémunir du risque d’impayé, la nécessité de rembourser des sommes qui ne sont plus dues.